Evaluación Financiera de Proyectos de Vivienda - Concurso ConvivE-5

Por Luis Alberto Vargas Ballén
Bogotá, D.C. Abril 14 de 2011

RESUMEN

En este documento se entregan a los futuros profesionales algunas herramientas que se deben investigar y trabajar de manera anticipada al diseño del proyecto, para conocer la norma urbanística, identificar la disponibilidad de recursos, establecer las variables financieras del proyecto y determinar el producto que puede ser diseñado y construido por los promotores de los proyectos de vivienda social. Es importante que las propuestas arquitectónicas se adecuen a las expectativas de la gente, pero principalmente se ajusten al recurso económico disponible. Reiteramos que esto no significa que por ser familias pobres los diseños también lo sean. Los arquitect@s deben tener la capacidad de transferir su conocimiento, haciendo un esfuerzo para entregar riqueza conceptual mediante diseños y proyectos de calidad para familias que merecen vivir con dignidad.


Lo que dijo el Jurado del Concurso ConvivE-5.

Los jurados de esta versión del ConvivE han sido conscientes de la necesidad de valorar el aspecto financiero y han dejado constancia, que no todos los objetivos planteados en las bases del concurso se cumplieron, toda vez que es evidente la ausencia de criterios y propuestas que incluyan modelos y esquemas de gestión económica y social que permitan alcanzar la viabilidad financiera y social de los proyectos.

No se tuvieron en cuenta los criterios económicos que impactan este tipo de proyectos, especialmente los de vivienda social, y en muy pocos casos se han detenido a estudiar el valor que deben tener variables como el lote, el costo del m2 construido propuesto, el sistema constructivo y los materiales e insumos, no se hacen los análisis de precios que permitan establecer el costo de ejecución de los proyectos ni su precio final de venta, tampoco se analizan los costos indirectos, de ventas, financieros y de legalización, así como los propios honorarios de diseño; en muy pocos casos se consideran los índices de ocupación y de construcción que fijan las normas municipales, el número de unidades de vivienda y de comercio requeridas, así como tampoco el uso del área dispuesta para la construcción del proyecto y la que se destina para reserva de zonas verdes y equipamientos comunitarios.

Un análisis juicioso de parte de los concursantes en el aspecto económico y financiero y de las restricciones presupuestales de los futuros compradores, con seguridad hubiese permitido que las propuestas fueran factibles. Por esta razón el jurado consideró importante ampliar este aspecto, desarrollando un anexo a la presente acta.

Parámetros económicos de los Concursos ConvivE

Los términos de la convocatoria de los concursos siempre llaman a los participantes a:

  • Proponer un uso racional y eficiente de los recursos disponibles (suelo, recursos ambientales y materiales, capital social, trabajo, capital financiero, etc.), obtener mejores soluciones habitacionales a un menor costo. Considerando los aspectos generales, el entorno socioeconómico y del mercado.
  • Presentar propuestas enmarcadas en un presupuesto económico también realista. Contemplar topes máximos VIS MAVDT SFV urbano, Minagricultura SFV rural.
  • Articular las propuestas dentro del marco de política pública existente. En particular, cuando se habla de “un conjunto de acciones”, las bases del Concurso, marco de referencia obligado para todos los participantes; se deben tener en cuenta documentos como los Conpes, y las normas expedidas sobre la materia y en especial sobre el tema del hábitat.
  • El Concurso supone que es posible plantear una forma socialmente responsable de hacer arquitectura, que sea capaz de articularse adecuadamente con la política pública, sin que ello limite el aporte creativo de elementos adicionales de gestión y coordinación.
  • Realizar un ejercicio de modelación con una estructura básica de costos, en la cual se deberá precisar el monto de contrapartidas necesarias, adicionales a esfuerzos de la comunidad y de las entidades territoriales.

Para atender la solicitud del jurado, hemos preparado este documento, que procura entregar herramientas básicas a los arquitect@s concursantes, de tal forma que puedan en el futuro entregar propuestas que consideren todas las variables financieras, urbanísticas y normativas que rigen la gestión en vivienda social.

De igual forma incluimos un cuadro resumen con el cual calificamos las propuestas seleccionadas para la fase final de calificación del ConvivE-5, elaborado sobre la base de la información suministrada por los concursantes en las planchas de cada propuesta.

La norma urbanística

Antes de acometer cualquier proyecto de construcción y en especial de vivienda social, es menester investigar, estudiar y conocer los conceptos básicos establecidos en la Norma de Diseño Urbanístico y Arquitectónico que aplican en cada municipio y en cada sector o zona de la ciudad. Estas normas se han expedido para garantizar los elementos que aseguren la Habitabilidad de los Hogares, establecen unos Estándares Básicos de Calidad en Diseño Urbanístico, Arquitectónico y de Construcción del Proyecto de Vivienda de Interés Social y/o Prioritario y han sido fijadas de manera autónoma por cada Concejo Municipal o Distrital, por lo cual cambian de un lugar a otro.

Para el dimensionamiento del proyecto se debe definir al comienzo, la localización y el tamaño del terreno requerido, la calidad normativa y técnica requerida para el desarrollo del Proyecto VIP / VIS o NO VIS, la cantidad de soluciones de viviendas a construir y determinar el costo-beneficio del proyecto.

El Marco Normativo para el Diseño Urbanístico y Arquitectónico del Proyecto de Interés Social y/o Prioritario está influido también por Normas de Carácter Nacional adicionales a las del orden territorial.



Entremos en materia.

El Diseño Urbanístico y la Organización Espacial del Proyecto Urbanístico, está determinado por el Área Bruta a intervenir, las Afectaciones Urbanísticas, el Área Neta Urbanizable, las Cesiones Tipo A y B y el Área Útil. Estas determinantes influyen luego en las unidades máximas posibles de construir con base en los índices máximos permitidos. De igual forma debemos tener en cuenta la Subdivisión Espacial como resultado del Proceso de Urbanización, mediante el uso de Sistemas de Loteo Individual de Vivienda o de Agrupación de Vivienda, que es el más empleado en la actualidad y genera un valor agregado en nuestro concepto, como lo son los Conjuntos Residenciales Cerrados bajo el Régimen de Propiedad Horizontal.

La Edificabilidad está determinada por los Índices de Ocupación y de Construcción, los cuales varían de ciudad en ciudad, de sector en sector y zonalmente. Esta determinante influye en el Diseño Arquitectónico y en los Estándares de Habitabilidad, como son el Área Mínima de la Vivienda, la Ventilación e Iluminación, el Espacio Público Mínimo por Vivienda, las Normas Volumétricas, como Alturas, Retrocesos y Aislamientos. De igual forma determinan los requerimientos de Equipamiento Comunal Privado, tanto para Proyectos VIP y VIS, así como la Destinación del Equipamiento Comunal Privado libre y construido.

Finalmente se deben Legalizar los Diseños, mediante la obtención de las Licencias de Urbanismo, de Construcción, visto bueno de Propiedad Horizontal y obtención de disponibilidades de servicios públicos, que además de los básicos de acueducto de agua potable, alcantarillados sanitarios y pluviales y energía requieren además de telefonía básica conmutada, televisión por cable e internet y en ciertos municipios también de gas natural.


Cada POT establece porcentajes de cesiones urbanísticas gratuitas, como el porcentaje mínimo para el desarrollo de programas VIS establecido en el 25% del Área Neta Urbanizable, distribuido así: 1) Para espacio público: entre el 15% al 20% del área neta urbanizable. 2) Para equipamiento: entre el 5% al 10% del área neta urbanizable.

La densidad habitacional aprovechable será el resultado de aplicar las normas de lote mínimo y cesiones urbanísticas gratuitas sobre el predio objeto de desarrollo y, en todo caso debe ser calculado buscando generar el máximo número de soluciones posibles en las condiciones de precio de las viviendas de interés social y prioritario que establecen las normas vigentes.

Veamos algunos ejemplos de parámetros de norma urbanística, con los cuales vamos a desarrollar un ejercicio de cálculo de unidades y áreas y financiero.

Área Útil. Es el área máxima de las super manzanas no puede superar cinco (5) hectáreas de área neta urbanizable.

Manzanas. Las manzanas podrán conformarse de manera independiente en un mismo proyecto o al interior de las super manzanas o en conjunto con predios vecinos y deberán estar rodeadas por vías públicas vehiculares o peatonales y/o por cesiones públicas para parques o equipamientos. Las manzanas podrán dividirse en varios lotes destinados a vivienda por el sistema de agrupación o por sistema de loteo individual. Los proyectos de uso residencial bajo el sistema de agrupación, se adelantarán en manzanas con una dimensión máxima de dos (2) hectáreas de área útil o en lotes al interior de las manzanas.

Índice de Ocupación. Los índices de ocupación para proyectos que se desarrollen por el sistema de agrupación de vivienda y los usos complementarios de escala vecinal, resultarán de la aplicación de las normas volumétricas y de equipamiento comunal privado y en ningún caso serán superiores a 0,60 sobre el área neta urbanizable, con excepción de los proyectos de vivienda desarrollados como máximo en tres pisos, los cuales podrán alcanzar un índice máximo de ocupación de 0,70 sobre el área neta urbanizable. I.O. = A.N.U. * 0.70.

Índice de Construcción. Pueden existir varios rangos de acuerdo con la ubicación con respecto a los ejes viales y de la movilidad, veamos ejemplos: RANGO 1: Sobre corredores regionales de integración. Sobre ejes de la malla vial arterial principal. En áreas de centralidad. IC: 1,00 ICM: 2,75. RANGO 2: En áreas de la cuidad consolidada. IC: 1.00 ICM: 2.00. RANGO 3: En áreas en proceso de consolidación. IC: 1.00 ICM: 1,75. El índice de construcción se calculará sobre el Área Neta Urbanizable I.C. = A.N.U. * 2.75.

Estándares de Habitabilidad. Estos son algunos de los más empleados en las grandes ciudades de Colombia.

  1. El área mínima de la vivienda será la que resulte de multiplicar el número de alcobas de la vivienda por 16 m2.
  2. Todos los espacios habitables en la vivienda deben ventilarse e iluminarse naturalmente o por medio de patios; cuando esta ventilación no sea posible en baños y cocinas, deberá cumplirse con lo establecido en los Códigos de Construcción de cada Ciudad.
  3. El lado mínimo de estos patios no podrá ser inferior a 3 metros.
  4. Altura máxima para unidades de vivienda en multifamiliares 6 pisos.
  5. La cesión para espacio libre de cada proyecto debe corresponder, como mínimo a 12 m2 por vivienda.

Normas Volumétricas Básicas. Vivienda unifamiliar y bifamiliar VIS o VIP de 1 a 3 pisos, aislamientos mínimos entre edificaciones = 5.00 m., contra predios vecinos = 3.00 m.

Equipamiento Comunal Privado. El equipamiento comunal privado está conformado por áreas de propiedad privada al servicio de los copropietarios. Todo proyecto de vivienda de cinco (5) o más unidades, comercial, de servicios, industrial o dotacional con más de 800 m2, que comparta áreas comunes, deberá prever las siguientes áreas con destino a equipamiento comunal privado:

Para Proyectos VIS. Seis 6,00 m2 por cada unidad vivienda, aplicable a las primeras 150 viviendas por hectárea de área neta urbanizable y siete con cincuenta 7,50m2 por cada unidad de vivienda aplicable al número de viviendas que se consigan por encima de 150 viviendas por hectárea de área neta urbanizable.

Destinación del Equipamiento Comunal Privado. Del total del equipamiento comunal privado, deberá destinarse, como mínimo, el 40% a zonas verdes recreativas y el 15% a servicios comunales. El porcentaje restante podrá destinarse a estacionamientos adicionales para visitantes y/o al incremento de los porcentajes señalados anteriormente.

El equipamiento comunal debe ubicarse contiguo a otras áreas comunales y contar con acceso directo desde éstas. Del área de equipamiento comunal destinado a zonas verdes recreativas, el 50%, como mínimo, debe localizarse a nivel de terreno o primer piso.

Del análisis de las normas anteriores, el diseñador obtendrá la definición de las siguientes variables con las cuales podrá determinar el alcance del proyecto a ejecutar y su máximo precio de ventas de acuerdo al tipo de vivienda a desarrollar, veamos:

a) Tamaño del Lote (Área Bruta)

b) Número máximo de unidades a construir (Multifamiliares o Unifamiliares)

c) Tamaño de los Equipamientos Comunales Privados a construir.

d) Número de parqueaderos requeridos.

e) Área de las zonas verdes y equipamientos a desarrollar.


El Ciclo de vida del proyecto de vivienda “VIP”

Si bien el Arquitect@ en la mayoría de los casos sólo interviene en los diseños, es importante que se familiarice, conozca y maneje todo los conceptos, etapas y fases que conforman un proyecto de construcción, de tal forma que se pueda integrar con todo el equipo de la gerencia y desarrollo del proyecto.

Generalmente los proyectos se desarrollan por Fases, comenzando con la Pre-obra, luego la Obra y finalmente la Liquidación y entrega para el uso de los compradores.

Se inicia con la Pre inversión, en esta fase se realiza la formulación del proyecto, en la que se identifica el problema a resolver y se perfilan las alternativas de solución; se realiza la identificación, medición y valoración de costos y beneficios de cada alternativa y se calcula su factibilidad y rentabilidad y se llega a establecer un criterio de decisión suficientemente informado con respecto a la conveniencia de llevar a cabo el proyecto y cuál es la alternativa más recomendable.

En general, en esta fase se realizan estudios que van aumentando en su nivel de profundidad y detalle, a manera de aproximaciones sucesivas, hasta llegar a establecer sin lugar a dudas un criterio para decidir sobre la realización del proyecto de construcción. De acuerdo a los grados de profundidad de los estudios se distinguen las etapas de perfil, pre factibilidad y factibilidad. En los proyectos de vivienda, debido a su carácter repetitivo (un mismo tipo de unidad de vivienda se construye repetidas veces) la información disponible sobre costos es suficiente y de buena calidad.

En la etapa de perfil se persigue una estimación gruesa de costos y beneficios del proyecto, su desarrollo no debería demandar mucho tiempo ni dinero. Los cálculos deberían basarse en información disponible de proyectos anteriores o similares en la región y en conocimiento de expertos. Sus resultados son una primera evaluación del proyecto. En los proyectos de vivienda de interés social suele haber suficiente información estadística como para tener una buena aproximación a los costos de construcción.

Pre-factibilidad y factibilidad. En los proyectos complejos, cuyas características exigen la realización de mayores estudios para precisar sus costos, se va avanzando en estas precisiones en aproximaciones sucesivas, a medida que los primeros estudios van indicando que el proyecto resultará rentable o conveniente.

Es factible incluir la etapa de diseño en la fase de pre-inversión. Sin embargo, cuando tenemos proyectos de vivienda en lotes con una conformación topográfica y morfológica con circunstancias especiales, pendientes importantes, el diseño de un proyecto de viviendas se convierte en una etapa que tiene un costo considerable.

Una vez decidida la realización del proyecto, comienza la segunda fase del ciclo de los proyectos que es la de inversión, en la que se realizan las acciones para que el proyecto se materialice: Diseños, gestión de permisos y licencias y ejecución de obra.

Finalmente se realiza la fase de operación o puesta en marcha, en la cual el producto se entrega al usuario final y en la que se deben hacer evaluaciones, para determinar el nivel de cumplimiento de los objetivos planteados inicialmente. Estas evaluaciones retroalimentan la formulación y diseño de futuros proyectos del mismo tipo.



Gerencia del Proyecto.

La gestión de un proyecto debe incluir varios aspectos, los cuales determina el éxito o fracaso de la obra.

Gestión de Integración del Proyecto. Describe los procesos requeridos para asegurarse que los diferentes elementos del proyecto sean coordinados apropiadamente; consiste en el desarrollo del plan del proyecto, la ejecución el plan del proyecto y el control de cambios integrado.

Gestión del Alcance de un Proyecto. Describe los procesos requeridos para asegurar que el proyecto incluya todo el trabajo requerido y solo el trabajo requerido, para completar el proyecto exitosamente; consiste en la iniciación, planificación del alcance, definición del alcance, verificación del alcance y control de cambios del alcance.

Gestión de Tiempos del Proyecto. Describe los procesos requeridos para asegurar que el proyecto se complete a tiempo; consiste en la definición de las actividades secuencialmente, cálculo de la duración de las actividades desarrollo del cronograma y control del cronograma.

Gestión de Costos del Proyecto. Describe los procesos requeridos para asegurar que el proyecto se complete dentro el presupuesto aprobado; consiste en la planificación de los recursos, estimación de costos, asignación del presupuesto de costos y control de costos.

Gestión de Calidad del Proyecto. Describe los procesos requeridos para asegurar que el proyecto va a satisfacer las necesidades por las cuales a sido concebido; consiste en la planificación de la calidad, aseguramiento de la calidad y el control de calidad.

Gestión de Recursos Humanos del Proyecto. Describe los procesos requeridos para hacer el uso más efectivo de las personas involucradas en el proyecto; consiste en la planificación de la organización, vinculación de personal y desarrollo del equipo.

Gestión de Comunicaciones del Proyecto. Describe los procesos requeridos para asegurar que la generación, recolección, distribución almacenamiento y destino final de la información se realice en tiempo y forma; consiste en la planificación de las comunicaciones, distribución de la información, informes de rendimientos y cierre administrativo.

Gestión de Riesgos del proyecto. Describe los procesos requeridos a la identificación, análisis y respuesta a los riesgos del proyecto; consiste en planificar la gestión de riesgos, la identificación de amenazas y determinación de la vulnerabilidad, análisis cualitativo y cuantitativo de los riesgos, plan de manejo, mitigación o gestión de respuesta a los riesgos y supervisión y control de los mismos.

Gestión de Compras del Proyecto. Describe los procesos requeridos para adquirir bienes y servicios desde fuera de la organización; consiste en la planificación de las adquisiciones, planificación de la búsqueda de proveedores, búsqueda de proveedores, selección de proveedores, administración del contrato y cierre del contrato.

Lo económico.

El asunto económico es fundamental para lograr una acertada concordancia entre los diseños propuestos y la capacidad de ser construidos porque son viables financieramente, teniendo en cuenta las restricciones económicas de los hogares a quienes se dirige el concurso; por algo el concurso se llama de vivienda económica. Para el caso que nos ocupa vamos a determinar que son viviendas VIP de un valor máximo de 70 smmlv.

Estos aspectos, dependiendo de la forma como se afronten en la vida profesional, impactarán decididamente en las finanzas de cualquier proyecto de construcción, pero tendrán mayor impacto en aquellos proyectos de mayor sensibilidad, como lo son los proyectos de vivienda de interés social y prioritario, por el bajo nivel de utilidad que arrojan y la poca capacidad o margen de maniobra para ser reajustados cuando se llegue a requerir. Debe tenerse en consideración que la capacidad financiera de estos hogares es poca y precisamente en la mayoría de ocasiones debe acudir a un subsidio del gobierno a fin de completar el cierre financiero.

Para determinar que un proyecto es viable financieramente, se parte de estudiar la norma urbanística y hacer una propuesta arquitectónica acorde, con especificaciones técnicas adecuadas, definiendo cantidades de obra y calidad de los materiales a emplear, determinando claramente el valor de cada componente para construir un análisis de precios unitarios que nos permita construir el presupuesto por unidad de vivienda y el costo de las obras de urbanismo. Pero aquí no termina todo, parte bien importante es determinar los costos y gastos indirectos, que en la mayoría de ocasiones se consumen una porción amplia del presupuesto total, los seguros, los gastos de permisos y licencias, escrituras, trámites y otros serán vitales para legalizar las viviendas y liquidar el proyecto.

Estos valores no se encuentran fácilmente, no basta consultar la Revista Construdata o los precios de Camacol; por el contrario la mayoría de las veces los precios se construyen a partir de la investigación de campo que debemos realizar en la zona del proyecto, acudiendo a los centros de acopio, ferreterías, bodegas, almacenes, averiguando con los proveedores de materiales pétreos y especialmente con los transportadores, un alto impacto en los costos se lo llevan los fletes, igualmente la investigación para construir nuestros análisis unitarios pasa por indagar en las notarías sobre los costos de las escrituras, en las oficinas de planeación los impuestos, tasas y contribuciones que el proyecto debe asumir para obtener permisos y licencias, con las empresas de servicios públicos para determinar los sistemas empleados en la zona y los costos asociados a las matriculas y conexiones, sin olvidar la primera de todas las cuestiones, determinar el valor de la tierra.

Para el ejercicio que nos ocupa de acuerdo con el Cuadro Anexo 1, hemos determinado que las 600 unidades de vivienda tipo VIP en apartamentos, nos arrojan un valor de venta máximo de $22.495,2 millones de pesos de 2011, y nos permiten definir un precio máximo a pagar por concepto de adquisición del terreno que debe ser inferior al 10% del valor total del proyecto, entre menor sea este porcentaje mejor para el proyecto.


El Valor de la Tierra.

Determinar el valor de la tierra, aunque suele mostrarse como un proceso muy complejo, sujeto a especulaciones y acaparamiento por parte de los terratenientes, puede resolverse de varias maneras, aplicando la Ley 388 de 1997 que le entregó innumerables instrumentos de gestión a los mandatarios locales y que al ser implementados nos permitirían contar con una gran cantidad de hectáreas con vocación del suelo para la construcción de vivienda social.

Determinar este precio es fundamental, ya que es una de las variables independientes en la ecuación para determinar el valor final de las viviendas, al igual que las variables independientes que corresponden a los costos directos e indirectos de urbanismo y los demás costos y gastos indirectos de administración, quedando una sola variable dependiente: el costo directo de construcción, es decir el número de metros cuadrados que le podemos entregar a un hogar.


La relación entre metros cuadrados es inversamente proporcional al valor de la tierra y a la óptima gestión administrativa del proyecto, entre más gastemos en estos dos ítems menos cantidad de metros cuadrados puede disfrutar una familia, menos cantidad de obra podemos ejecutar y menos espacios podremos diseñar. Esta ecuación nos arroja un dato bien importante para el diseño, como lo es el tamaño de las unidades de vivienda en metros cuadrados.

Véase entonces la importancia de conocer los precios, costos y gastos asociados a la vivienda social que son determinantes directas al momento de diseñar nuestra propuesta arquitectónica, que aunque parezca imposible con tanto detalle es factible realizar, el consejo es indagar bien y regatear, saber negociar el valor de la tierra para que nunca pese más del 10% del valor del proyecto como ya lo habíamos comentado antes.

De igual forma debemos contemplar el gasto en la gestión socioeconómica, tema comentado en la Revista ConvivE-4.

Para concluir.

El concurso ConvivE, es un espacio que busca permitirles a nuestros futuros arquitect@s, enfrentarse con un mayor grado de profesionalismo a su primer proyecto de vivienda social, sólo esperamos que lo hagan con un profundo sentido ético y con mucha responsabilidad.

Pero nuestro compromiso es que esta gran cantidad de ideas de proyectos que se han presentado en el Convive puedan convertirse en proyectos de vivienda en la realidad, esperamos que los sueños plasmados por los futuros arquitect@s en los diseños se materialicen y enriquezcan a las familias más pobres del país, así no podamos entregarles muchos metros cuadrados construidos por razones financieras, por lo menos podamos entregarles diseños que valoricen el que será tal vez el único patrimonio en la vida de esos hogares.

lvargasb@cable.net.co


Anexo Calificación Financiera ConvivE-5.

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