Propuesta presentada al Fondo Nacional de Ahorro


Por considerarlo de Interés, presentamos la Propuesta enviada al Fondo Nacional de Ahorro


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Documento preparado para la Presidencia del FNA
Atención a los 
Dr. Ricardo Arias Mora
Arq. Jesús Antonio Niño Sánchez

Bogotá, D.C. Enero de 2011


Ebusiness Vivienda  pretende con la presente propuesta asesorar la implementación en el Fondo Nacional de Ahorro – FNA, los Nuevos Productos TACS “Tasa y Ahorro Construyendo Sociedad”, que involucran además del Crédito Individual que tradicionalmente el FNA ha promovido desde su creación en 1968, la financiación de proyectos habitacionales mediante el Crédito Constructor, las Alianzas Estratégicas y la Concesión para Vivienda Social.
La norma que permite la Implementación de estos Nuevos Productos es el Decreto 3951 / 2009, que reglamenta la Ley 432 / 1998 que le permite al FNA desarrollar programas bajo la modalidad de Alianzas Estratégicas, mediante convenios entre el FNA y las Cajas de Compensación Familiar.
El Crédito Constructor tal como funciona en los BECH debe contar con autorización expresa del Gobierno Nacional por lo cual se propone incluirla en los Decretos de la Emergencia  Social y Económica.
Para lograr la puesta en marcha de los TACS, se pretende la vinculación de empresas constructoras (oferentes) dedicadas al desarrollo de edificaciones y obras de infraestructura para Vivienda Social y la Asesoría y Asistencia Técnica Directa a los Entes Territoriales (Departamentos y Municipios) priorizados en la Política Nacional de Vivienda para que generen sus propios Proyectos de Vivienda:
Las modalidades a financiar:
·      Construcción de vivienda nueva, nucleada o dispersa;
·      Leasing habitacional y construcción de vivienda para arrendamiento;
·      Vivienda en proyectos de Renovación y Re-densificación urbana,
·      Y otras iniciativas más innovadoras como la Construcción de Viviendas en Concesión, entre otras modalidades.

De acuerdo con las prioridades el Gobierno Nacional expresadas en el Proyecto de Plan Nacional de Desarrollo, la mayor demanda de vivienda nueva, cercana a las 790.103 unidades de vivienda, se encuentra focalizada en 19 Regiones y141 Municipios conurbados y/o con población superior a 100.000 habitantes, que son los siguientes.
Armenia: 5 municipios
Barranquilla: 13 municipios
Bucaramanga: 5 municipios
Cali: 13 municipios
Cartagena: 5 municipios
Cúcuta: 7 municipios
Ibagué: 5 municipios
Manizales: 5 municipios
Montería: 6 municipios
Neiva: 3 municipios
Pasto: 6 municipios
Pereira: 6 municipios
Popayán: 5 municipios
Sabana: 19 municipios
Santa Marta: 4 municipios
Tunja: 6 municipios
Valle de Aburra: 18 municipios
Valledupar: 4 municipios
Villavicencio: 6 municipios
Fuente: MAVDT 2010.
 Adicionalmente debemos incluir los Municipios afectados por la Emergencia derivada de la Ola Invernal.

Para implementar los TACS, el Fondo Nacional de Ahorro – FNA, debe ser competitivo frente a las condiciones actuales del mercado que lideran Bancolombia y Davivienda, para lo cual debe ser atractivo en los siguientes aspectos:
·        Evaluación Crediticia.
·        Mecanismos e Instrumentos para el Desembolso.
·        Tasas y plazos
·        Garantías

Para implementar los TACS se propone la convocatoria, organización y coordinación de una serie de VITRINAS INMOBILIARIAS a realizarse en 5 grandes ciudades, a las cuales confluyan los siguientes actores:
·        Los propietarios de la Tierra, de origen privado y público.
·        Los entes territoriales.
·        Los constructores.
·        Los gestores habitacionales, cajas de compensación familiar, ONGs, asociaciones de vivienda, profesionales etc.
·        Los inversionistas.
En estas vitrinas inmobiliarias, con unas reglas de juego previamente establecidas se pretende lograr la estructuración inicial de los futuros proyectos de vivienda a financiar con los productos TACS.  De esta forma el FNA logrará liderar la política habitacional para trascender de la simple financiación individual de compra de viviendas a la gestión integral y financiación de proyectos habitacionales.
En cuanto a los procedimientos de desembolso se plantean los siguientes esquemas básicos, de acuerdo con la capacidad y confiabilidad de los constructores:

1.    Patrimonios Autónomos para Constructores Medianos y Pequeños.
Este mecanismo garantiza y genera la confianza necesaria para que se gesten y ejecuten los proyectos de vivienda, de tal forma que la totalidad de los recursos estén orientados a la construcción y entrega de los proyectos, los pasos serán:
1.1.1.      Suscripción del acuerdo de negocios entre los actores y suscripción del Contrato de Fiducia Mercantil del subtipo de Administración Inmobiliaria.  Transferencia de los Inmuebles y aporte de los recursos propios del Constructor.
1.1.2.      Formulación del proyecto, elaboración de estudios diseños y obtención de permisos y licencias.  La viabilización puede encargarse a Findeter mediante Convenio Interadministrativo previo ajuste de los procedimientos y criterios de evaluación.
1.1.3.   Aprobación del proyecto, presupuestos y flujos netos de caja, salida a Ventas y logro del Punto de Equilibrio.
1.1.4.      Suscripción de los seguros de cumplimiento.
1.1.5. Desembolso de los recursos mediante instalamentos acordes a los avances en la ejecución de las obras.
1.1.6.      Supervisión, seguimiento y control en la ejecución.
1.1.7.      Terminación, entrega de las viviendas y subrogación de los créditos.
1.1.8.      Legalización.

2.    Garantías y Contragarantías para Constructores Medianos y Grandes.
Los mismos procesos del numeral anterior, solo que para efectos prácticos los recursos se transfieren directamente a los Medianos y Grandes Constructores, previa evaluación de su capacidad técnica, de organización, financiera y de contratación y la suscripción de garantías como: Pagarés, Contragarantías, avales bancarios, suscripción de hipotecas sobre activos fijos, codeudores, etc.
3.    Supervisión y Garantías.
En este aspecto, uno de los principales en la gestión y suscripción del riesgo creditico y operativo que garantice el éxito de las operaciones activas de crédito constructor, se plantean los siguientes aspectos.
3.1.      La idoneidad de las Sociedades Fiduciarias, garantizada con pólizas de cumplimiento que aseguren sus obligaciones.  Se plantea la suscripción de un Convenio Interadministrativo con Fiduprevisora S.A.
3.2.      La adecuada selección y contratación de los Supervisores e Interventores de las Obras.
3.3.   El seguimiento y adecuado control mediante visitas periódicas a los proyectos por parte de los inspectores del FNA.
3.4.         Suscripción de las Pólizas y Garantías de Seguros de Cumplimiento, con los siguientes amparos:
3.4.1.           Cumplimiento
3.4.2.           Buen manejo y correcta inversión del anticipo y/o de los pagos anticipados.
3.4.3.           Salarios y prestaciones sociales.
3.4.4.           Calidad y estabilidad de la obra.
3.4.5.           Responsabilidad civil extracontractual.
3.4.6.           Todo riesgo contratista.
3.5.            Implementación de un sistema de alertas tempranas, en el cual participan la propia comunidad, los beneficiarios organizados en veedurías, los alcaldes y personeros municipales, contando con el apoyo de los curas párrocos, comandantes de policía, etc.

4.    Condiciones de los Créditos Constructor (TACS).
En cuanto a las condiciones de los créditos para hacer atractivos los productos del FNA por parte de los constructores, se deben establecer condiciones favorables en términos de tasas de interés (La tasa máxima en el Mercado es UVR+11% para VIS y UVR+13.59% para NO VIS); plazos que deben ser iguales al término de duración de la obra y 3 o 4 meses para su legalización y liquidación; la definición amplia de las actividades a financiar, por ejemplo el pago de las cuotas pactadas de los predios a desarrollar; y la forma de pago de los créditos y la subrogación.

5.    Operativización.
Se plantea realizar la convocatoria inmediata de los interesados en participar en la Vitrina Inmobiliaria y las posteriores ruedas de negocios, para los siguientes aspectos:
·         Oferta de Terrenos aptos para Desarrollar Proyectos de Vivienda, presentada por los Propietarios (exclusivamente), que deben aportar documentos básicos como:
o   Certificaciones emitidas por las CAR, IGAC o Ideam, de que los predios no se encuentran en Zonas de Alto Riesgo ni son susceptibles de ser afectados por Riesgos Geológicos y Antropogénicos.
o   Oferta.
o   Demarcación informativa en cuanto a normas urbanísticas.
o   Títulos de propiedad.
·         Constructores, que deben aportar documentos básicos como:
o   Certificaciones de existencia y representación legal.
o   RUP
o   Hoja de Vida Institucional y descripción de los proyectos habitacionales ejecutados.
o   Estados financieros y sus notas contables para las vigencias 2008, 2009 y 2010.
o   Referencias comerciales de Cajas de Compensación Familiar, Entidades Financieras y Grandes Proveedores de Materiales.
o   Oferta.
o   Demarcación informativa en cuanto a normas urbanísticas.
·         Proveedores de Materiales e Insumos de Construcción. Presentando la oferta de sus productos e insumos.
·         Gestores Habitacionales, como cajas de compensación familiar, ONGs, asociaciones de vivienda, etc. Deben  presentar los mismos documentos que los  constructores.
·         Profesionales diseñadores, calculistas, supervisores, interventores, etc. Presentando la oferta de sus servicios.

Como resultado de las Ruedas de Negocios en las Vitrinas Inmobiliarias deben salir los futuros proyectos a financiar y desarrollar.
  
Para implementar los TACS, el Fondo Nacional de Ahorro – FNA, debe surtir los siguientes procesos:
1.      Determinar la NORMA con la cual procederá a promover sus productos TACS y la creación y puesta en funcionamiento del Área de Vivienda.
2.      Suscribir los Convenios con las entidades aliadas, como las Cajas de Compensación Familiar, Findeter, la Sociedad Fiduciaria, CISA, DNE, INCODER.
3.      Realizar las convocatorias a los actores mencionados, propietarios de la tierra, constructores, gestores habitacionales, proveedores de materiales y profesionales del sector.
4.      Suscribir los Convenios Interadministrativos con los Entes Territoriales de las regiones y municipios donde se desarrollarán los proyectos de vivienda, con la finalidad que éstos aporten los predios y las obras que permitan dotarlos de servicios públicos domiciliarios.

Presentado por Luis Alberto Vargas Ballén, Gerente de eVivienda.

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